주택 양도시 비과세 적용 기준은 무엇인가?

 

부동산 관련세금은 누구에게나 최대 관심사이다. 왜냐하면 부동산으로 양도차익에서 세금이 큰 비중을 차지할 수도 있기 때문이다. 그런데 1세대가 1주택을 보유하다가 양도할 때에는 과세하지 않는다. 하지만 주택의 종류나 보유기간을 충족하지 않으면 비과세 적용을 받을 수 없다. ‘1세대 1주택 비과세’란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만 서울, 과천 및 택지계발예정지구로 지정·고시된 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 일부 지역에 소재하는 주택의 경우에는 주택 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다. 아울러 미등기 양도 자산 및 고가주택은 비과세가 적용되지 않는다. 주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 공부상 용도에 불구하고 사실상의 용도에 따라 판단한다. 주택에는 부수토지로서 건물정착면적의 5배(도시지역 밖의 경우에는 10배) 이내의 토지를 포함한다. 이런 경우 무허가 주택도 사실상 주택용도로 사용하고 있다면 주택으로 보는 것이다. 만일 공부상에는 상가지만 사실상 주택으로 사용하고 경우, 세법에서는 사실관계로 판단하므로 공부상의 사용용도와 상관없이 주택으로 보게 되는 것이다. 물론 납세자의 적극적인 사실 확인 노력이 있어야 한다. 1세대란 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 집단을 말한다. 여기서 가족이란 거주자 및 배우자의 직계존비속 및 형제자매도 세대를 구성한다. 이를 잘 몰라서 과세 당하는 경우를 간혹 보는데 상당한 주의가 필요하다고 하겠다. 거주주택을 대체하기 위하여 또는 혼인으로 인하여 합가하는 등 부득이하게 일시적으로 2주택이 된 상태에서 주택을 양도하게 되는 일이 발생할 수 있다. 이와 같이 부득이하게 일시적으로 2주택이 된 경우에는 다음과 같이 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용한다. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 되었을 때 다른 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세 한다. 1주택을 가진 자와 1주택을 가진 자가 혼인하여 일시적 2주택이 된 경우에는 그 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(양도일 현재 비과세 요건 충족)에 대하여는 양도소득세를 비과세 한다. 셋째, 노부모 동거봉양을 위한 합가 시 일시적 1세대 2주택 : 1세대 1주택자가 1주택을 가진 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합친 경우에는 세대를 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(양도일 현재 비과세 요건 충족)에 대하여는 양도소득세를 비과세 한다.

출처: 행복한 인생